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[Tips] 相続した不動産を売却する流れと「3大節税特例」の注意点

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2026-09-20

相続した不動産を売却する流れと「3大節税特例」の注意点

こんにちは　ハウスドゥ家・不動産買取専門店川崎千年です。

親御様から実家などを相続したものの、「自分は別の場所に家があるし、住む予定がないから売却したい」と考えている方は非常に多くいらっしゃいます。

実は、相続した不動産の売却には、知っているだけで税金が抑えられる「国からの優遇制度」があります。ただし、これらの制度には「厳格な期限」や「細かい条件」があり、1日でも過ぎると使えなくなって大損してしまうリスクも潜んでいます。

今回は、相続物件を「売主様の味方」としてサポートしている私たちが、売却の基本の流れと、絶対に外せない税金対策（3大特例）を分かりやすく解説します！

※本記事の内容の実際の適用にあたっては、個別の状況により異なるため税理士や税務署への確認が必要です。

1. 相続した不動産を売却するまでの流れ

まずは、不動産を売って現金化し、税金を納めるまでの基本的な3ステップを押さえましょう。

【ステップ 1】遺産分割の話し合い＆ 名義変更（相続登記）
まずは誰の所有にするかを決め、不動産の名義を変更します。

【ステップ 2】不動産の売却活動＆ お引き渡し
購入希望者を探し、売買契約を結んで物件を引き渡します。

【ステップ 3】税金の計算＆ 確定申告
売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。

※特例を使って「税金が0円」になる場合でも、必ず確定申告をする必要があります。期限を過ぎると無申告のペナルティが発生するリスクがあるため、必ずこの期間内に申告を済ませましょう。

💡 ワンポイントアドバイス

特に重要なのが「名義変更（相続登記）」です。亡くなられた方の名義のままだと、買主様への名義変更（引き渡し）ができません。そのため、売却活動と並行して相続登記を進める必要があります。

また、2024年4月から相続登記は法律で義務化されました。「まだ親族間での話し合いがまとまっていない」「手続きが難しくて進んでいない」という段階でも、まずは一度お気軽にご相談ください。提携する司法書士と一緒に、スムーズな解決をサポートいたします。

2. 不動産を売ったらかかる「譲渡所得税」の仕組み

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対してかかる税金を「譲渡所得（所得税・住民税）」と呼びます。

譲渡所得（利益）の計算式

譲渡所得　=　譲渡価額（売却額）　-　取得費　-　譲渡費用

取得費：親御様がその不動産を取得した当時の代金や仲介手数料、建築費など。
⚠️ もし当時の契約書を紛失していて購入額が分からない場合、法律のルールで「売れた金額の5%」として計算しなければならず、税金が非常に高くなってしまいます。お手元に古い書類がないか、今一度ご確認ください！

譲渡費用：今回の売却のために直接かかった費用（仲介手数料、測量費、建物解体費など）。

⚠️ 注意！「親の所有期間」を引き継いで税率が決まります

売却にかかる税率は、売主様が相続した日からではなく、「亡くなられた親御様がその不動産を買い取った日」からカウントします。ただし、税率の判定は、親御様の取得日からカウントして、売却した日の属する年の1月1日時点で判定します。そのため、実際の所有期間が5年を過ぎていても、1月1日時点で5年を超えていなければ『短期』となるため注意が必要です。

長期（所有期間が5年超）：税率 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
短期（所有期間が5年以下）：税率 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）

※税率には復興特別所得税が含まれています

3. 税金を安くする「3つの特例」

ここからが本題です。相続不動産の売却には、国から用意されている代表的な3つの優遇措置（特例）があります。

① 相続税を支払った方向け：「取得費加算の特例」

相続税を納めてから不動産を売却する場合、支払った相続税の一部を「取得費」に上乗せして譲渡所得を圧縮し、税金を安くできる制度です。

メリット：売却にかかる税金を直接的に抑えられます。
期限要件：相続の開始があった日の翌日から3年10ヶ月以内（相続税の申告期限から3年以内）に譲渡（お引き渡し）を完了させる必要があります。

② 自分が住んでいた家を売る方向け：「3,000万円の特別控除」

売主様自身がマイホームとして住んでいた家、または住まなくなってから一定期間内に売却する場合、譲渡所得（利益）から最大3,000万円まで控除できる制度です。

メリット：譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。
期限要件：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります。

③ 一人暮らしだった親の実家を売る方向け：「空き家の3,000万円特別控除」

一人暮らしだった親御様の実家（空き家）を相続し、売却する場合に適用できる特例です。

メリット：譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（※この特例の適用を受ける相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が最大2,000万円に減額されます。）。
主な適用要件：

旧耐震基準の建物であること：昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された、区分所有建物（分譲マンションなど）を除く一戸建てであること。
親御様が一人で暮らしていたこと：相続開始の直前において、親御様以外に居住していた人がいないこと（※老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象となります）。
相続後に事業や賃貸に用いていないこと：相続開始から売却の時まで、ずっと空き家（家屋または土地）であり、貸付や居住の用に供されていないこと。
売却価格が1億円以下であること：相続してから今回の売却までに、分割して他の部分を先に売っていた場合も合わせて、譲渡価額の合計額が累計で1億円以下であること。
耐震基準を満たすか、更地（解体）にすること：「買主」が耐震工事や解体を行う場合、引渡した日の属する年の翌年2月15日までに、家屋が耐震基準に適合すること、または家屋の取壊し（更地化）が完了していること。「売主」が耐震工事や解体する場合は、引き渡しまでに工事が完了していること。